Le viager mutualisé représente une réelle opportunité pour certains seniors. Ils font face à un contexte économique et social qui se dégrade de plus en plus. La baisse des retraites et les coûts du maintien à domicile, associés à l’augmentation de la durée de vie, voire additionnés à une inflation à la hausse dans les mois à venir explique cette situation délicate. Situation qui périclite pour celles et ceux qui possèdent des cheveux blancs !

TRIBUNE: A partir de ces constats, et surtout sur le fait que 74 % des retraités français sont propriétaires de leur résidence, Eric GUILLAUME, expert immobilier, crée le concept de viager mutualisé en 2019. Ce système de vente permet de céder un bien immobilier sur le long terme.

Il s’agit de transformer le bien en une rente annuelle et viagère tout en pouvant, en général, continuer à habiter son logement sans avoir d’obligation de déménagement. La vente se fait en deux étapes distinctes : après avoir effectué une estimation du bien combiné à un calcul basé sur l’âge et l’état de santé du ou des vendeurs.

Ce calcul permet d’estimer la durée du paiement des rentes mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Lors de la signature, une première somme (le bouquet) est versée par les acheteurs (crédirentiers) aux vendeurs (débirentiers). Le reste de l’estimation est alors versé par rentes aux vendeurs.

A titre d’exemple, à Paris, il devient très difficile d’investir. D’une part, parce que le prix de l’immobilier augmente toujours. D’autre part, parce que le montant des apports personnels est de plus en plus important.

Le viager est donc un moyen de pouvoir investir sans avoir besoin d’être en possession d’une somme trop élevée. En outre, il perd de sa valeur depuis quelques années en France. Mais, une nouvelle forme de viager est apparue. Elle offre un moyen de lutter contre la baisse de son intérêt en offrant la certitude de toucher l’intégralité de la valeur du bien. Il s’agit du viager mutualisé. Un procédé  proche du viager de gré à gré à la différence que les investisseurs sont désormais des institutionnels de renom.

Un système lié à la longévité du vendeur…

Acheteurs et vendeurs ne se connaissent pas physiquement. Ce nouveau système ressemble plus à une solution technique entérinée par des experts qu’à un pari sur la mort, signé dans un viager classique. Sur ce nouveau marché constitué par le viager mutualisé, nous avons trois acteurs : le vendeur qui souhaite habiter sa résidence tout en augmentant ses revenus, l’acquéreur et une personne morale (compagnie d’assurances, caisses de retraite, Caisse des Dépôts, SCI…).

L’acquéreur souhaite diversifier la gestion de ses actifs. Les épargnants sont intéressés par l’acquisition de parts vendues par les sociétés qui achètent de l’immobilier sous la forme de viager mutualisé. Ce type de placement correspond à une recherche de rentabilité sous forme de plus-value à long terme.

Le risque de longévité du vendeur est mutualisé et neutralisé par la multiplication des acquisitions. L’effet volume lisse la performance dans la durée pour les acquéreurs. Nous avons tous en mémoire celle qui fut la doyenne de l’Humanité : Jeanne CALMENT. Elle vendit sa propriété en viager, à l’âge de 90 ans, à un notaire  qui pensait faire une bonne affaire ! Le problème pour l’acquéreur, c’est qu’elle décéda à l’âge de 122 ans et que le fils du notaire, dû régler la rente pendant de nombreuses années après le décès de son père…

Dans le cadre d’une vente en viager classique, on se réfère à un tableau des âges afin de déterminer le montant de la rente à verser. Le capital à verser, appelé bouquet, n’est pas obligatoire. Pour la vente en viager mutualisé, on définit un prix de vente qui correspond au prix du marché. Ensuite, on répartit le prix entre versement d’un capital de départ et le montant de la rente. C’est le principe « gagnant-gagnant ». Le vendeur récupérera le prix de vente estimé.  Dans un viager mutualisé, le bien est démembré : l’acquéreur est nu-propriétaire. Il paie les gros travaux et les taxes foncières, tandis que le vendeur est usufruitier. 

Il existe une autre variante des ventes en viager : c’est la vente à terme. Cette  forme de vente immobilière offre à l’acquéreur le moyen de payer le bien au vendeur de façon progressive et limitée dans le temps. Le viager classique fait peu d’émules. Retenons que si le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature, la vente est annulée.

Les principes de la vente à terme…

Contrairement à ce que l’on pourrait croire quand on lit le terme « vente à terme », l’acquéreur devient le propriétaire du bien le jour de la vente. Dans ce cas présent, c’est le paiement qui est à terme. C’est-à-dire que la durée de paiement du bien est déterminée et finie. Il s’agit donc bien d’une vente à effet immédiat. Le changement de propriétaire est effectif chez le notaire. Les impôts et les charges du propriétaire sont bien transférés à l’acheteur. Bien entendu, si l’acheteur n’honorait pas le contrat de vente à terme, alors le vendeur engagerait une procédure judiciaire de résolution de la vente pour annuler la transaction.

En fait, la vente à terme est à considérer comme un crédit vendeur. Ce dernier permet à l’acheteur d’acquérir à crédit son bien immobilier, en lui payant directement les mensualités plutôt qu’à une banque. L’acheteur fait donc l’économie de frais de dossier et des intérêts bancaires pour investir dans l’immobilier.

La vente à terme en viager

La vente à terme pour le viager offre une solution adéquate pour les vendeurs trop jeunes. En effet, en raison de leur jeunesse (âge inférieur à 70 ans), leur espérance de vie est beaucoup trop importante pour en tirer une rente correcte. De plus, l’hypothèse de vie statistique (vingt-quatre années pour un homme de 59 ans ou vingt-quatre années pour une femme de 65 ans) décourage les acheteurs d’investir dans des viagers avec des vendeurs trop jeunes. Personne ne peut se projeter sur une durée d’investissement supérieure à 25 ans.

Un viager sans aléa ?

La vente à terme en viager permet donc de limiter le paiement sur une période bien définie à l’avance (10, 12 ou 15 ans par exemple). Celle-ci ne dépend plus de l’âge du vendeur, ce qui permet à l’acheteur de payer son acquisition de manière planifiée et sûre. Le risque d’un paiement excessif du viager à cause d’une longévité exceptionnelle du vendeur est ainsi supprimé.

Toutefois, une incertitude demeure : celle de la date de la libération du bien par le vendeur. Ce dernier peut quitter le logement avant le terme des paiements, mais aussi bien après. En effet, l’échéancier de paiements est fixé au départ mais la date de jouissance du bien par l’acquéreur n’est pas connue. Dans le viager à terme, le vendeur bénéficie de son droit d’usage et d’habitation à vie. S’il libère le logement avant le terme du paiement alors la mensualité doit être valorisée à la hausse.

Les paiements de la vente à terme

Contrairement à un viager occupé, pour lequel le paiement de la rente s’éteint au décès du vendeur, le viager à terme requiert un paiement certain des arrérages. Autrement dit, si le vendeur décède avant la fin de la période de paiement, l’acheteur doit continuer de payer les mensualités aux héritiers.
Il ne peut donc pas avoir de plus-value avec un décès rapide du vendeur. Ce qui a l’avantage de libérer certains acheteurs de quelques problèmes de conscience sur l’achat en viager.

Pour le vendeur, l’intérêt de la vente à terme réside aussi dans le fait que les mensualités de paiement ne sont pas imposables. Contrairement à une rente viagère, l’administration ne compte pas ces paiements comme des revenus fonciers.

Enfin, pour la vente à terme, il est requis une valorisation annuelle des mensualités sur un indice défini au départ du contrat. Généralement, l’indice de la construction est préconisé dans la vente à terme. Mais les parties sont libres d’en choisir un autre. La vente à terme permet à un acquéreur de suivre une stratégie d’investissement immobilier de façon progressive sans recourir au système bancaire. Au final, la vente à terme en viager est un placement tranquille pour se constituer un patrimoine pour sa retraite ou pour le transmettre à ses enfants.

En conclusion, face à un marché du viager peu attractif (1 % des transactions immobilières), à un nombre de retraités croissants (estimé à 20 millions en 2030) et à des besoins d’épargne en augmentation, il devient important de proposer des alternatives attractives pour des vendeurs, des acheteurs et des épargnants. Le viager mutualisé permet aussi de simplifier les dispositions successorales. Si vous vous sentez concernés par la vente à terme ou le viager mutualisé, il est impératif de consulter votre notaire qui vous conseillera au mieux de vos intérêts.

« Je me suis marié en viager. Comme ça si l'un de nous deux meurt, le cœur de celui qui part appartiendra à celui qui reste ! ». Patrick SEBASTIEN.

Jean-Paul ALLOU

Le décret du 17 mars 2020 fait des émules notamment au sein du monde de la protection animale. En cause : une modification des termes du Code Rural et de la Pêche Maritime concernant les conditions de délivrance d’une dérogation pour la fourniture d’animaux aux laboratoires. L’association « 30 millions d’amis » craint que cette réforme ne favorise la vente d’animaux domestiques aux laboratoires par les éleveurs non-agréés.

TRIBUNE : L’association « 30 millions d’amis » monte au créneau. Bien que cette pratique soit règlementée, nombreuses sont les associations qui la combattent depuis des années. En septembre 2019, le parti animaliste demandait la fermeture définitive du centre d’élevage de Mézilles dans l’Yonne, qualifié d’« élevage de la honte » par ses détracteurs.

La colère de certains s’est amplifiée avec le décret voté le 17 mars qui semble assouplir les conditions de recevabilité des demandes de dérogation.

Reha HUTIN, présidente de l’association « 30 millions d’amis », estime que ce décret constitue « un retour en arrière de plus de trente ans » et qu’il bafoue la directive européenne à laquelle il fait normalement écho.

« Les élevages de chiens de chasse, d'animaux de compagnie ou encore les particuliers peuvent désormais... vendre leurs animaux à des laboratoires ! » s’est indignée l’association dans un communiqué du 26 juin 2020.

Quelles sont les modifications apportées au décret ?

Selon l’article R214-90 du Code rural et de la Pêche Maritime, le ministère de la Recherche, conjointement avec les ministres chargés de l'environnement et de l'agriculture, a toujours eu la possibilité d’accorder une autorisation exceptionnelle aux éleveurs non agréés « sur la base d’éléments scientifiques dûment justifiés ». Mais également « lorsque la production des éleveurs agréés est insuffisante ou ne convient pas aux besoins spécifiques du projet ».

Cette dernière mention a tout bonnement été supprimée par le décret du 17 mars. Une question se pose : qu’entend-on exactement par éleveur non agréé ?

Le ministère de l’Enseignement, de la Recherche et de l’Innovation s’est indigné de la réaction de « 30 millions d’amis » qui constitue, selon lui, une « désinformation » auprès du public.

Il spécifie bien dans un communiqué datant du 27 juin que « les animaux de compagnie ne sont en rien concernés et cela ne sera jamais le cas… ».

En effet, selon la DGCCRF (Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes), « est considérée comme un éleveur, toute personne vendant au moins un animal issu d’une femelle reproductrice lui appartenant ».

De plus, ces éleveurs doivent répondre à de nombreuses obligations en termes d’accueil des animaux et de vente à commencer par une déclaration auprès de la Chambre d’Agriculture. Dans tous les cas, il ne s’agit donc pas de simples particuliers.

Comment interpréter cette modification du Code rural ?

La suppression de cette condition peut suggérer que le ministère de la Recherche et de l’Enseignement supérieur n’est plus obligé de motiver un refus par l’impossibilité des fournisseurs agréés à répondre aux besoins des laboratoires. Seul l’argument scientifique pèserait dans la balance.

Les chances d’obtenir une autorisation de fournir un laboratoire seraient, par conséquent, multipliées. Cela pourrait même générer un climat concurrentiel entre éleveurs agréés et non agréés.

Or, le gouvernement en a une toute autre lecture. Selon lui, « le décret du 17 mars vient encore limiter les cas possibles justifiant une demande de dérogation notamment liés à une production insuffisante chez les éleveurs agrées ».

En d’autres termes, le ministère de la Recherche serait davantage à même de rejeter un dossier bien que les arguments scientifiques soient valables et même si les éleveurs agréés ne sont pas capables de satisfaire les laboratoires.

Floriane BOIVIN

C’est une distinction honorifique très particulière que vient de recevoir le directeur d’établissement de l’assureur mutualiste GROUPAMA dans l’Yonne. Cette figure incontournable du sérail économique local s’est vue remettre lors d’une cérémonie protocolaire l’insigne de lieutenant-colonel de la réserve citoyenne de la gendarmerie nationale.   

AUXERRE : Seconde composante de la réserve militaire de la gendarmerie, la réserve citoyenne représente aujourd’hui un effectif de près de mille trois cents personnes réparties à travers l’Hexagone.

Autant dire que le nombre de places y est compté avec extrême minutie même si le désir de ce corps d’armée est de l’accroître de deux cents membres supplémentaires d’ici quelques années.

Solidement ancrée sur les valeurs citoyennes imputables à un engagement personnel et désintéressé, cette réserve accueille des bénévoles issus de la société civile. Ils sont désireux de se rendre utiles au service de l’institution.

Le plus souvent, ils proviennent des domaines corporatistes spécifiques tels que le juridique, la communication, les finances, l’immobilier, entre autres.

Mais, dans le cas présent, les appétences professionnelles de Jacques BLANCHOT conjuguent davantage les spécialités de l’assurance, la prévoyance, la gestion des risques, la psychologie humaine, la formation, le management mais aussi l’essor économique territorial.      

En recevant des mains du général de corps d’armée Armando de OLIVEIRA la précieuse insigne militaire, le cadre de l’assureur mutualiste se voit ainsi conforter dans cette mission sociétale qui favorise le rayonnement de la gendarmerie auprès des acteurs de la société civile. Et permet un meilleur rapprochement entre l’Armée et la Nation.

Notons la présence lors de cet évènementiel, pour l’une de ses ultimes sorties officielles dans le département, du colonel Renald BOISMOREAU, commandant du groupement de l’Yonne, avant son affectation à l’ambassade de France à Tunis le 01^er août.

Emu par l’obtention de cette médaille militaire, il conviendra désormais d’appeler Jacques BLANCHOT lors de rendez-vous de travail, « mon colonel » !

La rumeur d’une troisième candidature de dernière minute n’aura duré que le temps d’un feu de paille avant l’installation du conseil communautaire de la Communauté de communes de Puisaye-Forterre. Le poste tant convoité au perchoir de l’interco opposa finalement les deux prétendants déclarés, Jean-Philippe SAULNIER-ARRIGHI, président sortant et son challenger, Jean-François BOISARD. Un vote sans réel suspense au bout du compte : il n’y aura pas eu besoin de photo-finish pour départager les candidats…

SAINT-FARGEAU : Cinquante voix favorables contre vingt-cinq suffrages recueillis par son adversaire pour quatre bulletins blancs : le verdict est revenu positif pour l’élu communautaire sortant, Jean-Philippe SAULNIER-ARRIGHI. Ce dernier a renouvelé son bail de six années supplémentaires à l’issue d’un vote finalement moins complexe que prévu sur le papier.

Même s’il y eut un semblant d’illusion au début du dépouillement après le décompte des premiers bulletins extraits de l’urne. Les deux opposants au coude à coude se situaient presque sur une ligne égalitaire parfaite, ménageant ainsi un pseudo suspense.

Sans doute, les supputations allèrent bon train un bref instant dans les esprits d’un public plutôt clairsemé assis dans les travées latérales du gymnase. Toutefois, les choses évoluèrent très vite au nombre de traits dessinés sur le paperboard par l’un des assesseurs.

Les petits carrés de cinq barres s’additionnèrent inéluctablement en faveur de l’édile de Moulins-sur-Ouanne. Ce dernier creusait l’écart face à son ancien vice-président de manière irrémédiable. Le résultat s’esquissait au fur et à mesure que se décomptaient les bulletins.

L’unité dans le travail au service du territoire…

Candidat à sa succession, Jean-Philippe SAULNIER-ARRIGHI poursuivra à 67 ans donc ce qu’il avait entamé dès janvier 2017 à la création de la nouvelle communauté de communes Puisaye-Forterre. Une structure fondée à la suite du regroupement de trois entités communautaires dont l’ex-Cœur de Puisaye.

Elu avec le double de voix que son adversaire, l’ancien avocat d’affaires prit ensuite le micro afin de prononcer sa première déclaration.  Ce fut une courte allocution où il s’est voulu apaisant, en affirmant son désir de gouverner dans l’unité et dans l’intérêt général du territoire.

Souhaitant impulser une vision positive et non étriquée du territoire, le président réélu annonça la tenue d’un séminaire le 26 septembre. Un rendez-vous interne et communautaire qui permettra de réfléchir sur la situation financière exacte de ce secteur géographique. Et d’en tirer des conséquences : l’audit se basant sur des études menées avec le concours du cabinet STRATORIAL PUBLIC AVENIR.

« Il s’agira d’articuler les grands projets stratégiques à mener à l’issue de cette session de travail qui pourra nécessiter de deux à trois séances en présentiel. Ce séminaire n’a d’autre objectif que de servir les habitants de notre territoire… ».

Se réservant la compétence économique parmi ses attributions, Jean-Philippe SAULNIER-ARRIGHI installa peu après et ce, en s’appuyant sur un très long protocole cérémonial ponctué d’un vote, ses onze vice-présidents.

Un cercle de fidèles et sans surprise, constituant une garde prétorienne, certes plus restreinte que lors du précédent mandat où l’exécutif communautaire comprenait alors treize vice-présidents.

La liste des vice-présidents :

1^er VP Finances : Jean Luc VANDELLE élu avec 56 voix.

2 VP tourisme : Jean-Michel RIGAULT élu avec 58 voix.

3^ème VP petite enfance : Christine PICARD élue avec 51 voix.

4^ème VP enfance, jeunesse et sports : Catherine CORDIER élue avec 64 voix.

5^ème VP environnement : Dominique MORISSET élu avec 56 voix.

6^ème VP filière du bois, voie verte : Claude MILLOT élu avec 51 voix.

7^ème VP patrimoine et travaux : Philippe VIGOUROUX élu avec 54 voix.

8^ème VP culture et école de musique : Pascale GROSJEAN élue avec 51 voix.

9^ème VP santé : Patrick BUTTNER élu avec 61 voix.

10^ème VP déchets et aménagement du territoire : Jean-Luc SALAMOLARD élu avec 50 voix.

11^ème VP gestion des ressources humaines : Jean-Marc GIROUX élu avec 55 voix.

Seul candidat en lice, le nouvel édile d’Auxerre ne risquait pas de perdre la face à l’issue de ce scrutin qui l’a conforté dans le fauteuil de la présidence communautaire. En obtenant 48 des 64 voix pouvant s’exprimer, le porte-étendard des Républicains et du centre droit impulsera la feuille de route stratégique de la nouvelle gouvernance pour un mandat de six ans…

AUXERRE : Le scénario était déjà écrit d’avance. Les amateurs de suspense, celles et ceux qui composaient le public morcelé façon puzzle sur les sièges leur étant réservés en arrière-plan, en furent pour leur frais.

En l’absence de toute autre candidature devant se présenter face à lui, le nouveau maire de la préfecture de l’Yonne Crescent MARAULT ne pouvait pas ne pas obtenir la majorité des suffrages pour s’inscrire comme le successeur légitime de Guy FEREZ.

C’est l’un des principaux enseignements de ce vote inhérent à la séance d’installation du conseil de la Communauté d’agglomération de l’Auxerrois. Un évènement qui s’est déroulé avec l’accueil d’un public restreint dans l’enceinte du parc des expositions ce vendredi 10 juillet au matin.

Dans un silence religieux, digne d’une nef de cathédrale, les 64 électeurs communautaires se déplaçaient en petits groupes successifs pour déposer leur précieux bulletin dans l’urne. Ce cérémonial nécessitera de longues minutes de déambulation et de patience pour les suiveurs avant que ne soit procédée la phase de dépouillement.

Auparavant, Crescent MARAULT prit la parole de façon liminaire, juste pour faire acte de candidature à la présidence de l’organe institutionnel. Puis, le silence régna parmi l’assistance. Aucun candidat de l’opposition ne se déclara face au maire d’Auxerre. Les dés étaient lancés et pouvaient retomber sur le tapis sans réelle fausse note.

Le verdict ne tardera pas à être connu. Avec un total de 48 voix, l’élu de l’Yonne obtint le nombre de suffrages indispensables devant l’installer confortablement dans le fauteuil présidentiel de l’assemblée communautaire. Quinze bulletins blancs et un vote désignant un candidat non déclaré complétèrent ce résultat.

Deux piliers de la sphère politique aux postes de vice-présidents…

Après un bref commentaire du nouvel élu sur le positionnement de la future mandature (nous y reviendrons), Crescent MARAULT prit soin de faire élire ensuite deux de ses vice-présidents.

Ceux qui possèdent le plus de poids au sein de cet organigramme décisionnel : le premier et son dauphin. On connaîtra le nombre total de vice-présidents et leurs délégations au terme du Conseil des maires, prévu le mercredi 26 août à Auxerre. Une orientation stratégique qui avait été entérinée par vingt-huit des vingt-neuf élus présents lors d’une réunion de travail jeudi soir à la demande du nouvel homme fort du bassin auxerrois.

Le conseiller départemental et maire de VENOY aux couleurs des Républicains  Christophe BONNEFOND, seul prétendant déclaré au poste de premier vice-président de l’Agglo, récoltera 46 voix favorables.

Additionnant 49 voix, le responsable départemental du MoDem de l’Yonne, Pascal HENRIAT, héritera du portefeuille de second vice-président. Sa préférence ira sans aucun doute pour les finances.

Assiduité : le premier mot fort de cette session…

Avant que ne soit levée définitivement la séance, Crescent MARAULT distilla trois ultimes informations aux élus communautaires.

La première d’entre elles se rapporta à la tenue de la commission générale devant accueillir l’ensemble des délégués le 21 juillet à 19 heures salle des Boutisses. Il y sera question des orientations budgétaires et du budget primitif 2020/2021.

Le 30 juillet, une nouvelle session en plénière du Conseil communautaire se déroulera dès 9 heures à AUXERREXPO avant les retrouvailles pour certains des élus au sein du Conseil des maires le 26 août où sera évoqué le calendrier des instances communautaires.

Un copieux programme au cœur de l’été pour les 64 élus qui devront très vite trouver leur rythme de croisière face à la montagne de dossiers en instance qui se présentent devant eux. D’ailleurs, le mot « assiduité » a été lâché en guise de conclusion par le nouveau président, plutôt à l’aise au terme de cette première entrevue communautaire.