Le chiffre a été révélé par le sondage Opinion System, commandé par l’AFIB, l’Association Française des Intermédiaires en Bancassurance. Depuis le 01^er janvier, 45 % des prêts immobiliers sont refusés – soit près d’un dossier sur deux – à cause du taux d’usure. Une mesure de protection des consommateurs qui bloque l’attribution de ces crédits. Il faut bien l’admettre : les meilleures années pour acheter un bien immobilier sont désormais derrière nous. En outre, il est bien plus difficile d’emprunter de nos jours…

TRIBUNE: En préambule de cet article, un peu de mémorisation ! Qu’est-ce que le taux d’usure ? Il correspond au taux maximum au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter de l’argent. Réévalué tous les trois mois par la Banque de France, il a pour objectif de protéger les consommateurs en empêchant les banques d’appliquer des taux trop élevés. Le taux d’usure est égal au taux moyen appliqué lors du trimestre précédent, augmenté d’un tiers.

Pour comprendre pourquoi ce taux d’usure pose un problème, il faut se pencher sur son mode de calcul. La Banque de France le détermine chaque trimestre en faisant la moyenne des taux pratiqués par les banques les trois mois précédents, puis la majore d’un tiers. Depuis le 01er juillet, il est ainsi fixé à 2,57 % pour les prêts immobiliers de vingt ans ou plus. Ce garde-fou est censé protéger les ménages de taux abusifs : lors de la négociation d’un prêt immobilier, un banquier veille à ce que le taux annuel effectif global (Taeg) de son emprunteur, c’est-à-dire à l’ensemble des coûts du crédit (taux nominal proposé par la banque mais aussi assurance, frais de garantie…), n’excède pas le taux d’usure. Or, le problème que l’on rencontre actuellement est que les taux immobiliers augmentent plus vite que le taux d’usure et ce dernier devient alors un frein à l’emprunt.

Les 30-55 ans sont les plus impactés par les refus de crédit…

Selon le sondage d’Opinion System, la tranche des 30-55 ans est la plus impactée par cet effet de ciseaux entre le taux d’usure et les taux immobiliers puisqu’elle concerne 51 % des prêts refusés dont 71 % pour l’acquisition d’une résidence principale.

Jérôme CUSANNO, président de l’AFIB, s’inquiète non seulement pour les acheteurs mais aussi pour toutes les professions impactées : « Les ventes dans l’immobilier ancien et dans le neuf sont déjà touchées. Les constructions aussi, ce qui risque d’impacter aussi le BTP, premier employeur de France, mais aussi les notaires et les droits de mutation qui tombent dans les caisses de l’État ».

Les refus de prise en charge demeurent massivement répandus chez bon nombre d’établissements financiers, très peu de banques restant disposées à prendre des dossiers. Les banques font toutefois quelques exceptions pour certains clients disposant d’un dossier de qualité supérieure (revenus importants et apport personnel conséquent).

Or, la  crainte aujourd’hui, c’est que tout l’écosystème de l’immobilier, toutes les professions et les salariés, soient impactés par ce problème de taux de l’usure si on n’y remédie pas rapidement. C’est non seulement les agences immobilières qui sont concernées mais aussi tout le secteur du BTP qui risque de pâtir de la raréfaction des crédits. Parmi les solutions préconisées, citons la modification du calcul du taux d’usure et placer définitivement l’assurance emprunteur en dehors du calcul du Taeg.

De nombreux spécialistes optent pour cette formule car le coût de l’assurance est totalement déconnecté des mouvements de taux. Il ne dépend que du profil individuel du « risque emprunteur ». Cela génère des injustices en excluant des personnes de la propriété au prétexte qu’elles sont plus âgées ou ont des problèmes de santé.

Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est en chute progressive même dans certaines villes où les prix sont de plus en plus élevés. Cependant, l’inflation est sur la table des négociations : de nombreux acquéreurs abandonnent leur achat car aucun bien ne correspond à leur projet. La hausse des prix de l’immobilier, la hausse des taux de prêt, la hausse de l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat vont réduire gravement les projets d’acquisitions immobilières.

Les taux des crédits : une courbe qui grimpe progressivement…

Quant aux taux d’intérêt des crédits immobiliers, ils étaient en dessous ou légèrement au-dessus de 1 % en 2021. Ils ont remonté et la tendance semble s’inscrire dans la durée. En septembre 2021, ils étaient de 0,87 % sur 15 ans, 0,99 % sur 20 ans et 1,16 % sur 25 ans. En 2022, Ils sont tous repassés au-dessus de la barre symbolique de 1 %, pour se hisser en moyenne à 1,36 % sur 15 ans, 1,49 % sur 20 ans et 1,59 % sur 25 ans. Pour les perspectives, on estime les taux futurs seront compris entre 1,65 % et 2,29 % selon les durées de crédit. Notons également que s’il existe des classements de banques en matière de concurrence sur les taux d’emprunts, il faut préciser qu’il est nécessaire de négocier une demande de crédit en premier lieu avec sa banque et qu’un taux est négociable, quelle que soit la banque…

Y-a-t-il une bulle immobilière ?

Quid des perspectives de marché pour les mois à venir ? « Y-a-t-il une bulle immobilière en France ? Non ! tranche Jean-Marc TORROLLION le président national de la FNAIM. Et pour causes : la hausse des prix est demeurée, en France, plus raisonnable que dans d’autres pays (soit + 20 % sur dix ans), le niveau d’épargne des Français reste élevé, l’endettement correct et le chômage à un niveau relativement faible. « En termes d’alternative de placement, l’immobilier reste toujours très intéressant », remarque le président de l’organisation.

Reste que la FNAIM table sur une baisse du volume transactionnel, en 2022, compris entre 8 % et 10 % par rapport à 2021, pour revenir ainsi à son niveau de 2019. Et d’en arriver à cette conclusion : « Le marché de l’immobilier est entré dans une zone de turbulence… ».

Méditons enfin ce célèbre dicton français : « quand le bâtiment va, tout va ». Tellement, vrai !

Jean-Paul ALLOU