L’immobilier dans la tourmente : le secteur arrivera-t-il à surmonter ce passage à vide ?

« Les prévisions les plus sombres planent au-dessus des professionnels de l’immobilier. Paradoxe alors que le secteur reprenait du poil de la bête après une année 2019 de belle facture. La FNAIM estime à 3 000 le nombre d’agences qui risque de disparaître, soit le chômage pour 20 000 de ses salariés… ». « Les prévisions les plus sombres planent au-dessus des professionnels de l’immobilier. Paradoxe alors que le secteur reprenait du poil de la bête après une année 2019 de belle facture. La FNAIM estime à 3 000 le nombre d’agences qui risque de disparaître, soit le chômage pour 20 000 de ses salariés… ». Crédit photo : Paul BRENNAN/PIXABAY.

Il ne faut pas être devin pour imaginer que la crise économique frappera également le secteur de l’immobilier. Les spécialistes sont pessimistes. Même si certains souhaitent garder l’espoir d’une reprise rapide. L’impact technique et psychologique de la crise sur la pierre est d’autant plus fort que 2020 débutait sous les meilleurs auspices après un exercice 2019 achevé en fanfare !

TRIBUNE : 2019 restera une année record pour les transactions. Le prix ont été soutenus et ils ont progressé grâce à trois facteurs : des demandes croissantes, les acquéreurs se sont précipités pour devenir propriétaires – les offres se raréfient, les stocks diminuent et les vendeurs profitent de la bonne tenue du marché – et les taux de crédit sont restés au plus bas. De 0,75 % à 1,20 % : du jamais vu !

Il existe un lien permanent entre les taux de crédits et les prix de vente de l’immobilier. Les taux bas facilitent l’acquisition immobilière et poussent les prix de vente vers le haut. Avec plusieurs mois d’inactivité, les menaces sur ce secteur sont bien réelles.

Ainsi, la Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) estime que 3 000 agences risquent de disparaître, laissant ainsi sur le carreau plus de 20 000 salariés.

L’avenir dépendra aussi de l’ampleur de la récession. On peut raisonnablement penser que l’activité sera meilleure dans les régions où la reprise sera plus rapide que dans les régions sinistrées durablement. On en revient à nos trois facteurs fondamentaux qui agissent  sur le marché de l’immobilier.

En ce qui concerne les vendeurs, avec la crise, les programmes neufs vont diminuer d’autant plus que les niveaux d’endettement du secteur public sont déjà hors limite raisonnable.

Certains vendeurs, pour ceux qui n’ont pas un besoin urgent de liquidité, préfèreront différer la vente. Pour les autres, dans l’urgence, ils baisseront les prix. Par définition, l’investissement immobilier constitue un actif non liquide. Ce risque est d’autant plus important que les prix commencent à chuter.

De plus, la rentabilité du placement immobilier est obérée de deux manières : la plus-value possible est aléatoire et prévisible à très long terme ; les loyers sont actuellement bloqués pour les baux professionnels !

 

 

Quid des loyers des particuliers ?

 

Si la récession se confirme, un chômage grandissant et une inflation plus ou moins forte, feront chuter le pouvoir d’achat et exploser les contentieux pour loyers impayés et surendettement !

L’accès au crédit immobilier est une denrée de plus en plus rare ! De nombreuses banques n’acceptent plus les nouvelles demandes de crédit immobilier : elles se concentrent sur les demandes en cours d’étude.

Les courtiers en financement estiment que les refus de prêts vont exploser. L’augmentation prévisible du  chômage génère du risque pour la banque. Cerise sur le gâteau, le Haut Conseil de Stabilité Financière a durci les conditions d’accès au crédit dès décembre 2019 : plus de prêt au-delà de 25 ans, ne pas dépasser des remboursements de crédits supérieurs à 30 % des revenus…

Aujourd’hui, le dossier d’un couple au SMIC n’est plus accepté ! Les courtiers avaient estimé que plus de 100 000 ménages aux revenus modestes seraient exclus du crédit immobilier.

Les prévisions, en sortie de crise sont encore plus pessimistes. La certitude sur les taux : ils ont déjà amorcé leur remontée. En avril, les taux moyens passent de 1,15 % à 1,60 %.

Les courtiers tablent que des augmentations sont possibles de 0,70 %. Certaines banques, peu nombreuses à ouvrir de nouveaux dossiers, en profitent pour augmenter les conditions de crédit !

Les taux sont individualisés en fonction du risque que la banque estime courir face à l’emprunteur. Pire encore, les banques, comme les états ou les très grosses entreprises voient leurs taux d’emprunt augmenter en fonction d’un rating qui se dégrade.

Les banques prêtent mais doivent se refinancer, souvent auprès de la Banque Centrale. Des agences spécialisées comme « Standard & Poor » et « Moody’s » attribuent une note estimant le niveau de risque face un « grand emprunteur » comme un état ou une banque, donnant ainsi le niveau du risque.

Par exemple le fameux triple AAA pour les meilleurs, Aaa, BBB pour les moins bons. D’où le nom d’agence de rating ou de notation. L’état français voit sa note baisser et il en va de même pour certaines banques.

Si les conditions de refinancement de ces dernières augmentent, les taux des prêts pour les clients augmenteront également : CQFD…

Au final,  on peut reprendre ce vieux proverbe français datant du XVème siècle : « qui ne risque rien, n’a rien ! ».

Jean-Paul ALLOU

 

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