Le viager mutualisé représente une réelle opportunité pour certains seniors. Ils font face à un contexte économique et social qui se dégrade de plus en plus. La baisse des retraites et les coûts du maintien à domicile, associés à l’augmentation de la durée de vie, voire additionnés à une inflation à la hausse dans les mois à venir explique cette situation délicate. Situation qui périclite pour celles et ceux qui possèdent des cheveux blancs !

TRIBUNE: A partir de ces constats, et surtout sur le fait que 74 % des retraités français sont propriétaires de leur résidence, Eric GUILLAUME, expert immobilier, crée le concept de viager mutualisé en 2019. Ce système de vente permet de céder un bien immobilier sur le long terme.

Il s’agit de transformer le bien en une rente annuelle et viagère tout en pouvant, en général, continuer à habiter son logement sans avoir d’obligation de déménagement. La vente se fait en deux étapes distinctes : après avoir effectué une estimation du bien combiné à un calcul basé sur l’âge et l’état de santé du ou des vendeurs.

Ce calcul permet d’estimer la durée du paiement des rentes mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Lors de la signature, une première somme (le bouquet) est versée par les acheteurs (crédirentiers) aux vendeurs (débirentiers). Le reste de l’estimation est alors versé par rentes aux vendeurs.

A titre d’exemple, à Paris, il devient très difficile d’investir. D’une part, parce que le prix de l’immobilier augmente toujours. D’autre part, parce que le montant des apports personnels est de plus en plus important.

Le viager est donc un moyen de pouvoir investir sans avoir besoin d’être en possession d’une somme trop élevée. En outre, il perd de sa valeur depuis quelques années en France. Mais, une nouvelle forme de viager est apparue. Elle offre un moyen de lutter contre la baisse de son intérêt en offrant la certitude de toucher l’intégralité de la valeur du bien. Il s’agit du viager mutualisé. Un procédé  proche du viager de gré à gré à la différence que les investisseurs sont désormais des institutionnels de renom.

Un système lié à la longévité du vendeur…

Acheteurs et vendeurs ne se connaissent pas physiquement. Ce nouveau système ressemble plus à une solution technique entérinée par des experts qu’à un pari sur la mort, signé dans un viager classique. Sur ce nouveau marché constitué par le viager mutualisé, nous avons trois acteurs : le vendeur qui souhaite habiter sa résidence tout en augmentant ses revenus, l’acquéreur et une personne morale (compagnie d’assurances, caisses de retraite, Caisse des Dépôts, SCI…).

L’acquéreur souhaite diversifier la gestion de ses actifs. Les épargnants sont intéressés par l’acquisition de parts vendues par les sociétés qui achètent de l’immobilier sous la forme de viager mutualisé. Ce type de placement correspond à une recherche de rentabilité sous forme de plus-value à long terme.

Le risque de longévité du vendeur est mutualisé et neutralisé par la multiplication des acquisitions. L’effet volume lisse la performance dans la durée pour les acquéreurs. Nous avons tous en mémoire celle qui fut la doyenne de l’Humanité : Jeanne CALMENT. Elle vendit sa propriété en viager, à l’âge de 90 ans, à un notaire  qui pensait faire une bonne affaire ! Le problème pour l’acquéreur, c’est qu’elle décéda à l’âge de 122 ans et que le fils du notaire, dû régler la rente pendant de nombreuses années après le décès de son père…

Dans le cadre d’une vente en viager classique, on se réfère à un tableau des âges afin de déterminer le montant de la rente à verser. Le capital à verser, appelé bouquet, n’est pas obligatoire. Pour la vente en viager mutualisé, on définit un prix de vente qui correspond au prix du marché. Ensuite, on répartit le prix entre versement d’un capital de départ et le montant de la rente. C’est le principe « gagnant-gagnant ». Le vendeur récupérera le prix de vente estimé.  Dans un viager mutualisé, le bien est démembré : l’acquéreur est nu-propriétaire. Il paie les gros travaux et les taxes foncières, tandis que le vendeur est usufruitier. 

Il existe une autre variante des ventes en viager : c’est la vente à terme. Cette  forme de vente immobilière offre à l’acquéreur le moyen de payer le bien au vendeur de façon progressive et limitée dans le temps. Le viager classique fait peu d’émules. Retenons que si le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature, la vente est annulée.

Les principes de la vente à terme…

Contrairement à ce que l’on pourrait croire quand on lit le terme « vente à terme », l’acquéreur devient le propriétaire du bien le jour de la vente. Dans ce cas présent, c’est le paiement qui est à terme. C’est-à-dire que la durée de paiement du bien est déterminée et finie. Il s’agit donc bien d’une vente à effet immédiat. Le changement de propriétaire est effectif chez le notaire. Les impôts et les charges du propriétaire sont bien transférés à l’acheteur. Bien entendu, si l’acheteur n’honorait pas le contrat de vente à terme, alors le vendeur engagerait une procédure judiciaire de résolution de la vente pour annuler la transaction.

En fait, la vente à terme est à considérer comme un crédit vendeur. Ce dernier permet à l’acheteur d’acquérir à crédit son bien immobilier, en lui payant directement les mensualités plutôt qu’à une banque. L’acheteur fait donc l’économie de frais de dossier et des intérêts bancaires pour investir dans l’immobilier.

La vente à terme en viager

La vente à terme pour le viager offre une solution adéquate pour les vendeurs trop jeunes. En effet, en raison de leur jeunesse (âge inférieur à 70 ans), leur espérance de vie est beaucoup trop importante pour en tirer une rente correcte. De plus, l’hypothèse de vie statistique (vingt-quatre années pour un homme de 59 ans ou vingt-quatre années pour une femme de 65 ans) décourage les acheteurs d’investir dans des viagers avec des vendeurs trop jeunes. Personne ne peut se projeter sur une durée d’investissement supérieure à 25 ans.

Un viager sans aléa ?

La vente à terme en viager permet donc de limiter le paiement sur une période bien définie à l’avance (10, 12 ou 15 ans par exemple). Celle-ci ne dépend plus de l’âge du vendeur, ce qui permet à l’acheteur de payer son acquisition de manière planifiée et sûre. Le risque d’un paiement excessif du viager à cause d’une longévité exceptionnelle du vendeur est ainsi supprimé.

Toutefois, une incertitude demeure : celle de la date de la libération du bien par le vendeur. Ce dernier peut quitter le logement avant le terme des paiements, mais aussi bien après. En effet, l’échéancier de paiements est fixé au départ mais la date de jouissance du bien par l’acquéreur n’est pas connue. Dans le viager à terme, le vendeur bénéficie de son droit d’usage et d’habitation à vie. S’il libère le logement avant le terme du paiement alors la mensualité doit être valorisée à la hausse.

Les paiements de la vente à terme

Contrairement à un viager occupé, pour lequel le paiement de la rente s’éteint au décès du vendeur, le viager à terme requiert un paiement certain des arrérages. Autrement dit, si le vendeur décède avant la fin de la période de paiement, l’acheteur doit continuer de payer les mensualités aux héritiers.
Il ne peut donc pas avoir de plus-value avec un décès rapide du vendeur. Ce qui a l’avantage de libérer certains acheteurs de quelques problèmes de conscience sur l’achat en viager.

Pour le vendeur, l’intérêt de la vente à terme réside aussi dans le fait que les mensualités de paiement ne sont pas imposables. Contrairement à une rente viagère, l’administration ne compte pas ces paiements comme des revenus fonciers.

Enfin, pour la vente à terme, il est requis une valorisation annuelle des mensualités sur un indice défini au départ du contrat. Généralement, l’indice de la construction est préconisé dans la vente à terme. Mais les parties sont libres d’en choisir un autre. La vente à terme permet à un acquéreur de suivre une stratégie d’investissement immobilier de façon progressive sans recourir au système bancaire. Au final, la vente à terme en viager est un placement tranquille pour se constituer un patrimoine pour sa retraite ou pour le transmettre à ses enfants.

En conclusion, face à un marché du viager peu attractif (1 % des transactions immobilières), à un nombre de retraités croissants (estimé à 20 millions en 2030) et à des besoins d’épargne en augmentation, il devient important de proposer des alternatives attractives pour des vendeurs, des acheteurs et des épargnants. Le viager mutualisé permet aussi de simplifier les dispositions successorales. Si vous vous sentez concernés par la vente à terme ou le viager mutualisé, il est impératif de consulter votre notaire qui vous conseillera au mieux de vos intérêts.

« Je me suis marié en viager. Comme ça si l'un de nous deux meurt, le cœur de celui qui part appartiendra à celui qui reste ! ». Patrick SEBASTIEN.

Jean-Paul ALLOU

L’hôtel-restaurant du cœur de ville d’Auxerre débute une nouvelle expérience en matière de vente à emporter. UBER EATS s’est rapprochée de son propriétaire Cyril PARMENTIER pour assurer la livraison de plats de conception traditionnelle à domicile. Une offre de services plus gastronomique que souhaitait développer le spécialiste de la livraison.

AUXERRE : Opérationnel dans la capitale de l’Yonne depuis novembre, le service de livraison de plats cuisinés originaire de San Francisco accroche une nouvelle enseigne culinaire à son palmarès.

Etoffant par ce biais son offre de prestations qui est destinée à satisfaire la clientèle auxerroise grâce à son éclectisme et sa rapidité.

Le dernier en date à avoir succombé aux sirènes de la marque américaine n’est autre que l’hôtel-restaurant « Le Seignelay ». L’établissement positionné pourtant dans l’esprit traditionnel propose une gastronomie faite maison. Un argument de poids qui a pesé lourd dans les négociations.

Propriétaire des lieux, Cyril PARMENTIER a été conquis par la méthodologie de la filiale d’UBER qui repose sur le multimédia et une application téléphonique. Il n’a pas hésité à adopter le fameux macaron qui identifie désormais son établissement parmi les autres prestataires de service locaux : à savoir une dizaine de restaurants ayant décidé de jouer le jeu.

Une progression du chiffre d’affaires assuré…

En règle générale, les partenaires de cette opération bénéfique pour l’implantation d’UBER EATS dans les villes françaises voient leur chiffre d’affaires augmenter de 20 à 30 %. Sachant que la structure en provenance d’Outre-Atlantique prend à sa charge la livraison de la commande.

Les restaurateurs reversent une commission de 30 % à leur partenaire et ils doivent posséder des contenants qui maintiennent les aliments au chaud.

Le propriétaire du Seignelay qui en est aussi le maître-queue derrière les fourneaux a investi dans des sets de couvert et des serviettes biodégradables.

L’initiative permet de capter une clientèle qui ne fréquentait pas d’ordinaire l’établissement du mardi au samedi.

Celle-ci peut se régaler de succulentes recettes comme le filet de charolais aux morilles, le foie gras maison, les daurades accommodées de diverses manières, des profiteroles au chocolat ou de la brioche préparée à la façon d’un pain perdu !

La fermeture de l’établissement durant la longue période de la pandémie aura été aussi un facteur déclencheur pour approuver ce choix.

Après plus de quarante années de bons et loyaux services au sein du groupe Crédit Agricole, Jacques KERMARREC a quitté ses fonctions de directeur général de la caisse régionale de Champagne-Bourgogne le 30 juin. Son successeur officiait jusque-là en qualité de directeur général adjoint à la caisse Centre-Est à Lyon. Multi-diplômés, Emmanuel VEY effectue son retour dans une contrée qu’il connaît très bien…

DIJON (Côte d’Or) : Entre Emmanuel VEY et la double région Champagne-Bourgogne, c’est déjà une longue suite d’affinités et d’expériences professionnelles réussies.

Ce titulaire d’un magistère d’économie industrielle, d’un MBA obtenu au sein de la Chicago Booth GSB et d’un DEA d’économie internationale validé à la Sorbonne à Paris Nord s’était illustré au sein de cette caisse régionale de 2006 à 2013. Il y occupait le stratégique poste de directeur du développement des entreprises, institutionnels, banque privée et immobilier.

Un passage dans le Rhône lui permit par la suite de gravir les échelons hiérarchiques en devenant directeur général adjoint de la caisse du Centre-Est. Un poste qui l’avait conduit dans la capitale des Gaules, à Lyon.

Aujourd’hui, à cinquante ans, ce père de famille originaire du Sud-Est de l’Hexagone, revient sur son territoire de prédilection en succédant à Jacques KERMARREC qui fut durant plus de huit ans le pygmalion de la banque verte dans le landerneau régional.

Ses gammes furent vécues au sein du groupe leader du capital-investissements SIPAREX. Mais, l’essentiel de son parcours professionnel s’est déroulé dans l’établissement bancaire où il a pu exercer différentes fonctions depuis 1996.

Parallèlement, Emmanuel VEY a créé et développé entre 2002 et 2006, CARVEST, filiale de capital-investissements commune à onze caisses régionales du Crédit Agricole.

D’ici peu, le nouvel homme fort du réseau bancaire régional entamera une série de visites sur le terrain afin d’y rencontrer les acteurs économiques des quatre départements de sa zone d’influence (Aube, Côte d’Or, Haute-Marne et Yonne) ainsi que les collaborateurs de l’entreprise. Un été où le farniente sera proscrit, visiblement…

C’est une enveloppe budgétaire de 630 000 euros TTC qui a été consentie par le Conseil départemental de l’Yonne pour réhabiliter le tablier de l’ouvrage qui franchit le Serein dans cette commune proche de Chablis…

CHICHEE : L’exercice est coutumier en cette période estivale. Logique, le beau temps offre les conditions idéales pour la réhabilitation des ouvrages d’art qui ont subi les rigueurs du froid au sortir de l’hiver.

Mais, Dame Météo n’est pas la seule responsable de l’emprise de la vétusté sur ces infrastructures qui surplombent les rivières. C’est le cas de ce pont qui franchit le Serein sur la commune de Chichée, non loin de Chablis où passe la départementale 345.

Débutés le 15 juin, ces travaux visant à rénover l’ensemble de la structure se poursuivent malgré les premières chaleurs. Entraînant de fait une coupure totale à la circulation des piétons et des véhicules.

Le tablier présentant des signes de forte fatigue structurelle sera refait à neuf d’ici l’automne. La date de fin de chantier est programmée au 30 octobre. Si les caprices météorologiques ne viennent pas retarder le travail des entreprises de TP intervenant sur le site.

Côté budget, le Conseil départemental de l’Yonne a débloqué une enveloppe de 630 000 euros TTC pour en assurer la réalisation.

Dix stagiaires de l’école de la Seconde Chance de CHEVIGNY en Côte d’Or ont parcouru six kilomètres autour du lac Kir ce samedi. Un effort physique qui a été réalisé en binôme avec un salarié du groupe EDF. Objectif de cette course solidaire et citoyenne : financer le projet de construction d’un puits au Sénégal…

DIJON (Côte d’Or) : L’heure est à l’altruisme. Surtout avec l’Afrique dans le contexte sanitaire actuel. Même si par bonheur la pandémie imputable au coronavirus n’a pas provoqué de crise majeure sur le continent noir.

Ce week-end, l’école de la Seconde Chance de Chevigny s’est engagée dans une démarche insolite avec le soutien de l’un de ses indéfectibles partenaires, le groupe EDF, via sa fondation.

Une dizaine d’élèves ont participé à une course solidaire et généreuse en faveur d’une action louable : le projet de construction d’un puits au Sénégal. Ils ne furent pas les seuls à relever ce défi autour du fameux lac Kir puisque des salariés du producteur d’énergie s’invitaient dans cette épreuve forte en symbole.

Il est vrai que la Fondation EDF agit de longue date en faveur du mécénat à l’international. Elle accorde beaucoup d’intérêt aux actions menées par l’ONG Vision du Monde, notamment en Afrique.

A l’échelle de l’Hexagone, une vingtaine d’écoles se sont inscrites pour prendre part à cette opération, soit près de quatre cents stagiaires qui ont ainsi contribué à amener de l’eau dans le village sénégalais de Mabo.

Une formidable aventure humaine pour les jeunes en insertion. Quant au nombre de kilomètres, six, il n’est pas le fruit du hasard. Il correspond à la moyenne de kilomètres effectués au quotidien par les femmes et enfants du Sénégal pour aller chercher de l’eau nécessaire à leur hydratation.

Délégué régional du groupe EDF Bourgogne Franche-Comté, Yves CHEVILLON qui a accueilli les participants aux abords du lac dijonnais rappela lors de sa prise de parole que « les mesures de protection étaient inapplicables pour des centaines de millions de personnes dans le monde du fait que l’eau potable n’était pas à disposition ».

D’où cet acte symbolique qui doit nous permette de prendre conscience sur une problématique rendue encore plus aigüe dans le contexte actuel.